最新互动福利| 房地产与建设工程系列（一）建设工程发包人的风险预警与防控

由于建筑工程本身的复杂性，建筑工程管理困难已经成为发包人普遍头痛的问题，虽然法律法规上已有相应规范，但仍未达到立法预期，甚至成为空中楼阁。一直以来，工程分包导致的纠纷是建设工程领域的一大顽症。

LCOUNCIL通过与平台法务同行沟通发现，实践中由于分包工程的复杂性，作为出于发包方风险防控一线的企业法务，在项目施工阶段，一般只能通过固化管理流程和留存证据的方式对工程施工的进度、质量等进行把控，这就导致作为发包方的企业在这一阶段的管理处于弱势。

鉴于上述背景，LCOUNCIL特别邀请知名律师事务所高级合伙人就建筑工程分包人的风险预警与防控进行解析，为法务同行理清工程中发包人与承包人的各种纠葛，帮助法务同行更好地进行建设工程管理工作。

LCOUNCIL本期活动基本信息

活动主题：房地产与建设工程系列（一）建设工程发包人的风险预警与防控

活动时间：2017年4月10日 15:00 - 16:30 

活动形式：LCOUNCIL空中电话会议 

特邀分享嘉宾：著名律师事务所  高级合伙人

LCOUNCIL本期活动分享内容

✦ 建设工程行业的特点

✦ 项目施工阶段发包人的风险预警与防控

✦ 竣工结算阶段发包人的风险预警与防控

LCOUNCIL本期活动参与方式

如您对本次议题有兴趣，请与LCOUNCIL工作人员联系！

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LCOUNCIL相关精彩呈现

✦ 谁也逃不掉，房地产违规广告整肃来袭

重启调控后的房地产市场环境日趋严厉，监管部门为整顿楼市秩序再度出击，期望通过严查房企不正当经营行为给楼市降温。

位居今年销售排行榜前三位的恒大、万科、碧桂园等房企，均因旗下子公司涉嫌销售广告违法而被曝光，并接受了相应的行政处罚。

10月14日，广东省住建设厅和广东省工商局联合发布《关于公布各地查处的发布违法广告房地产开发企业和中介机构名单的公告》（下称公告），包括万科与富力地产合资的广州天禧房地产开发有限公司、恒大地产集团河源有限公司、清远连州市碧桂园房地产开发有限公司等23家公司均被查处。

自新版《广告法》于2015年9月1日正式实施后，众多房地产项目广告曾屡因违规而被处罚。这部新版法律中最严格的一项就是极限用语的规定，如：国家级、世界级、最高级、最佳、最大、第一、唯一、首个、首选、最好、最大等均属于极限用语。

✦ 房地产广告禁提“楼王”、“地王”

20日，《中山市住房和城乡建设局关于进一步规范房地产广告活动的通知》（以下简称“通知”）在市住建局官方网站公布。通知要求预售商品房项目必须取得商品房预售许可证，房地产开发企业才能发布该预售商品房项目的房地产销售广告。同时，禁止房地产销售广告宣传楼王、地王。

通知要求，房地产广告内容应当真实、合法。首先，房地产销售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

其次，房地产项目位置示意图应当准确、清楚，比例恰当。房源信息应当真实，房屋面积应当明确表明为建筑面积或者套内建筑面积。房屋价格应当清楚表示为实际的销售价格，并明示价格的有效期限。 

再者，房地产销售广告禁止发布以下内容：含有升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；对规划或者建设中的交通、商业、文体教育设施以及其他市政条件作误导宣传；含有风水、占卜等封建迷信内容，有悖社会良好风尚内容；宣传地王、楼王；以及法律、法规、规章禁止的其他情形。

此外，市住建局要求，各房地产开发企业要高度重视，认真组织学习《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》《商品房销售管理办法》等国家法律法规，增强法律意识和责任意识，规范房地产广告内容，自觉遵纪守法，依法开展经营活动。近期，该局还将联合相关部门从严查处各类房地产销售及广告违法行为。

✦ 营改增对房地产相关行业的影响

营改增从2012年1月上海试点开始，逐步扩大适用范围。2016年5月营改增试点全面推开，对于之前试点未能覆盖的房地产、建筑行业，其带来的影响非常巨大。

从影响的程度来讲，由于营改增导致的税率调整，对于建筑业的影响较为强烈，比如一些建筑施工企业；其次是房地产企业，比如不动产租赁、不动产销售和物业公司。

✦ 解读承包方报价中的潜在的风险

► 第一方面的风险，一定要约定清楚合同的价格，到底是总价还是单价？现在很多的施工合同当中，由于业主并不是专业的施工企业和房地产企业，对装修的情况了解比较少，业主的预算造价只是简单的浏览网上的信息做出的一个价格。业主所提供的合同价到底是总价，还是单价？是可调的还是不可调的呢？都是要在合同条款上列明。

► 第二方面的风险，在店铺装修、工厂装修，或者是家装当中，经常会碰到这样一个现象，就是工程报价只是报大项、大类，而不报工程量。比如办公室的装修，很多施工方只会给业主报一个拆除工程的大类，只说明要拆除很多面墙，没有具体的涉及哪一面墙或者哪几面墙，导致业主对其的施工量不明确。

► 第三方面的风险，在家装领域非常多的是同等品牌和规格，在签订合同的时候都要明确品牌和规格。工程队会给到业主一个工程清单，清单上会列明地砖用什么品牌和什么规格，很多的施工队他很有可能给你模糊化。也要注意说明的，合同中的同等品牌，或者同等规格，一定要做清晰的说明，否则会出现很多的纠纷和歧义出来。

► 第四方面的风险，是一个可调因素的一个笼统约定。在很多的施工合同当中，约定了这个是一个固定单价或者固定总价，同时也作了说明“碰到设计变更或者工程范围变化，会进行价格的调整”。其实这就是一个非常笼统的约定，在这样表述中，只涵盖了一个设计变更，但是如果由于其他因素比如：工期的变化、工程的减少、材料的变化、施工方式的变化引起的这个工程量的变更，是否调整价格是不明确的。业主在签订合同时，对于可调因素一定要明确。

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